En bostadsrättsförening behöver ingen försäljning för att omfattas av kravet på energideklaration. Kravet löper hela tiden, och den styrelse som upptäcker saken först när tio år har gått har redan legat fel ett tag. Här går vi igenom vad energiexperten faktiskt gör vid besiktningen av ett flerbostadshus, vilket underlag styrelsen behöver ta fram och hur resultatet går att omsätta i underhållsplanen.
Kravet följer upplåtelseformen
Det som drar in föreningen under lagen är inte husets ålder eller storlek utan hur lägenheterna upplåts. Enligt 5 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader ska ägaren alltid se till att det finns en energideklaration upprättad om byggnaden eller en del av byggnaden upplåts med nyttjanderätt. Boverket räknar upp hyresrätt, bostadsrätt, arrende och lån av fast egendom som exempel på nyttjanderätt. En bostadsrättsförening omfattas alltså genom själva upplåtelseformen, oavsett om någon lägenhet är till salu eller inte.
Deklarationen får användas i tio år efter att den upprättats. För en nybildad förening gäller något som är lätt att missa: Boverket anger att bostadsrättsföreningar och hyreshus ska ha en energideklaration innan den första hyresgästen flyttar in, just för att husen upplåts med nyttjanderätt. Ansvaret ligger då på byggherren, ofta styrelsen själv.
Att kravet inte följs upp av någon på egen hand är en missuppfattning. Boverket är tillsynsmyndighet, och enligt 25 § samma lag får tillsynsmyndigheten meddela de förelägganden som behövs, och ett sådant föreläggande får förenas med vite. Den övergripande ordningen från beställning till registrering beskriver vi i guiden om processen för energideklaration.
Undantagen från platsbesiktning träffar sällan ett flerbostadshus
Huvudregeln i 8 § är att byggnaden ska besiktas på plats innan deklarationen upprättas. Undantagen finns i 6 § förordningen (2006:1592) och är fyra: att byggnaden är ett enbostadshus som liknar en annan besiktad byggnad, att deklarationen avser en del av en byggnad som är likadan som en redan besiktad del, att byggnaden är ny eller har dokumenterat god energiprestanda, eller att besiktningskostnaden bedöms motsvara minst hälften av byggnadens försäljningspris.
Läser man listan med föreningens ögon krymper den snabbt. Det första undantaget gäller uttryckligen enbostadshus, och det sista är verklighetsfrämmande för ett flerbostadshus. Kvar blir nyproduktion och det fall där föreningen har flera identiskt utförda huskroppar. För ett vanligt bestånd betyder det att energiexperten kommer på plats. Från den 1 oktober 2026 får Boverket dock en vidare rätt att meddela ytterligare föreskrifter om undantag, genom Förordning (2026:869), så bilden kan ändras framöver.
Underlaget avgör hur bra besiktningen blir
Omfattningen bestäms inte av en checklista utan av vad styrelsen lämnar ifrån sig. Boverket skriver att energiexperten ska bedöma besiktningens omfattning utifrån ägarens uppgifter, och att experten ska kunna verifiera det ägaren uppgett om byggnadens energianvändning och temperaturreglerade area. Ta därför fram tolv månaders fakturor för fjärrvärme och el, ritningar och area, en förteckning över genomförda ombyggnader och installationer, samt se till att undercentral, fläktrum, vindar och källare går att komma in i under besöket.
En fälla är särskilt vanlig i föreningar. Hushållsenergi ingår inte i byggnadens energianvändning och påverkar därmed inte energiprestandan. I hus där föreningen köper all el och fördelar den vidare måste energiexperten alltså skilja medlemmarnas hushållsel från fastighetsenergin. Boverket anger normalvärdet för hushållsenergi till 30 kWh per kvadratmeter och år, och att uppvärmningsenergin får justeras för avvikande hushållsel först vid en avvikelse över 3 kWh per kvadratmeter och år, varvid 70 procent av avvikelsen tillgodoräknas under uppvärmningssäsongen. Har föreningen lokaler i bottenplan gäller motsvarande för verksamhetsenergin, som inte heller räknas in. Mätning är dessutom huvudregel i en energideklaration, och beräkning får bara användas när mätdata saknas.
Ett stort värmesystem har en egen klocka
Många styrelser tror att tioårscykeln är den enda tidsgränsen att hålla reda på. Det stämmer inte om huset har ett stort system. Enligt 10 § ska uppvärmnings-, ventilations- eller luftkonditioneringssystem med en sammanlagd nominell effekt över 70 kilowatt inspekteras och ett inspektionsprotokoll upprättas. Inspektionen ska göras minst vart femte år när effekten ligger mellan 70 och 290 kilowatt, och minst vart tredje år när den överstiger 290 kilowatt. Det är en skyldighet vid sidan av energideklarationen, med sin egen kalender.
Vad som står i den färdiga deklarationen
Innehållet regleras i 9 §: byggnadens energiprestanda, om obligatorisk funktionskontroll av ventilationen har utförts, om radonmätning har utförts, rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder samt referensvärden. Rekommendationerna ska sedan lagändringen 2026 inte bara handla om energiprestandan utan också om att minska byggnadens driftsrelaterade utsläpp av växthusgaser och om att förbättra inomhusmiljön. Föreningen får dessutom, enligt den nya 7 a §, låta upprätta en frivillig energirenoveringsplan, antingen för sig eller tillsammans med deklarationen. Upprättas den tillsammans med deklarationen lämnas rekommendationerna i planen i stället.
Energiklassen sätts efter primärenergitalet i förhållande till kravnivån för en ny byggnad av samma typ, inte efter fasta kilowattimmar. För flerbostadshus är den kravnivån 75 kWh per kvadratmeter uppvärmd area och år enligt tabell 9:2a i Boverkets byggregler. Kombinerar man den siffran med Boverkets procentgränser för energiklasserna går skalan att räkna om till konkreta tal för just flerbostadshus. Så här ser den ut, avrundat:
| Energiklass | Andel av kravet för ny byggnad | Primärenergital, kWh per kvadratmeter och år |
|---|---|---|
| A | högst 50 procent | högst 38 |
| B | över 50 upp till 75 procent | 38 till 56 |
| C | över 75 upp till 100 procent | 56 till 75 |
| D | över 100 upp till 135 procent | 75 till 101 |
| E | över 135 upp till 180 procent | 101 till 135 |
| F | över 180 upp till 235 procent | 135 till 176 |
| G | över 235 procent | över 176 |
Omräkningen är vår egen och förutsätter att inget tillägg görs. Tabell 9:2a tillåter nämligen ett ventilationstillägg för flerbostadshus som till övervägande del innehåller lägenheter om högst 35 kvadratmeter, och ett sådant tillägg höjer kravnivån och därmed samtliga gränser i tabellen ovan. Sedan den 25 maj 2026 finns dessutom klass A0 för nollutsläppsbyggnader, som kräver energiprestanda i nivå med klass A plus att energin inte kommer från förbränning av fossila bränslen på plats. Hela skalan går vi igenom i guiden om energiklassning från A till G.
Priset är inte reglerat, och branschen publicerar det inte
Vi anger medvetet inget prisspann här. Arvodet är inte reglerat i lag, och de stora förvaltarna publicerar ingen prislista utan lämnar offert per fall. Det som styr priset är byggnadens storlek, hur många hus som ska deklareras, vilken installationsteknik som finns, om det bedrivs verksamhet i huset och om deklarationen kan bygga på uppmätta värden eller kräver beräkning.
Ta i stället in minst tre offerter, gärna via Boverkets tjänst Hitta energiexpert, och begär att de specificerar samma sak: om en åtgärdsrapport ingår, om värdena är uppmätta eller beräknade, om en energirenoveringsplan ingår och om inspektionen enligt 10 § omfattas. Först då jämför ni jämförbara siffror. Hur kompetensen bakom offerten bedöms går vi igenom i guiden om att välja rätt certifierad energiexpert.
Från åtgärdsförslag till underhållsplan
Den del av deklarationen som har längst livslängd är rekommendationerna. De är framtagna av en oberoende expert som har varit i huset, och de är därför ett bättre beslutsunderlag än de flesta offerter en styrelse får oombedd. Arbeta in dem i föreningens underhållsplan, som är det dokument där investeringar ändå ska samordnas med annat som ska göras. Hur planen byggs upp och hålls levande beskriver Styrelsen.se i sin genomgång av underhållsplanen. Ordningen mellan åtgärderna spelar sedan roll för hela kalkylen, vilket vi går igenom i åtgärdstrappan för energioptimering: billiga driftåtgärder först, dyra investeringar sist och dimensionerade efter det behov som då återstår.
Genomför föreningen en avgränsad åtgärd behöver ni inte vänta ut tioårsperioden för att få den redovisad. Enligt 6 c § får den som har en giltig deklaration låta göra en förenklad uppdatering, utan att giltighetstiden påverkas. Vi har en egen genomgång av när det är läge att uppdatera energideklarationen efter renovering.
Sätt upp den, visa den, lämna över den
När deklarationen är registrerad börjar en skyldighet som lätt glöms bort. Enligt 13 § ska ägaren se till att den senast upprättade deklarationen visas på en väl synlig plats i byggnaden när huset upplåts med nyttjanderätt, visas för en presumtiv nyttjanderättshavare och överlämnas till en ny nyttjanderättshavare.
Här går ansvaret isär på ett sätt som är värt att förklara för medlemmarna. När en bostadsrätt säljs är det säljaren av nyttjanderätten, alltså medlemmen, och inte föreningen som ska visa och överlämna deklarationen och ange husets energiprestanda vid annonseringen. Föreningens uppgift är att se till att det finns en giltig deklaration att visa och lämna över. Saknas den kan medlemmen inte fullgöra sin egen skyldighet, och det är i den situationen den försummade tioårscykeln plötsligt blir konkret för någon annan än styrelsen.
Denna artikel innehåller allmän information och ersätter inte professionell rådgivning.
Redaktionen