Foto: BOOM 💥 Photography via Pexels
En bostadsrättsförening är skyldig att införa individuell mätning och debitering, IMD, av värme bara om huset hör till de flerbostadshus som drar mest energi. Varmvatten ska mätas per lägenhet i nya hus och vid vissa ombyggnader. För debitering av el och kallvatten finns inget krav alls. I en energideklaration som upprättats efter den 31 augusti 2020 är huvudtalet inte det tal som avgör om värmekravet gäller. För ett fjärrvärmehus kan huvudtalet ligga långt under det tal som avgör kravet.
Lagen kräver mätning av värme bara i hus med hög energianvändning
Enligt lagen om energimätning i byggnader ska den som äger ett flerbostadshus som värms från en central källa eller med fjärrvärme se till att uppvärmningen i varje lägenhet kan mätas. Detsamma gäller tappvarmvattnet. Båda kraven gäller bara om installationen är tekniskt genomförbar och proportionell mot de energibesparingar den kan ge.
Enligt förordningen om energimätning i byggnader ska mätare för värme installeras i flerbostadshus vars primärenergital överstiger 200 kilowattimmar per kvadratmeter och år. I Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län är gränsen 180. Ett flerbostadshus är enligt 2 § ett bostadshus med minst tre bostadslägenheter, där bostäderna utgör minst 50 procent av arean.
Gränsen träffar en liten del av beståndet. När Boverket tog fram de nuvarande föreskrifterna omfattades 737 flerbostadshus, 4,7 procent av ett urval upprättade energideklarationer, enligt konsekvensutredningen till BFS 2022:3.
Huset slipper kravet om installationen inte är tekniskt genomförbar. Enligt 5 § Boverkets föreskrifter (BFS 2022:3) om energimätning i byggnader gäller det till exempel ett hus med luftburen värme, eller en särskilt värdefull byggnad vars kulturhistoriska eller konstnärliga värden skulle förvanskas. Huset slipper också om installationen är olönsam. Installationen räknas som olönsam om investeringens internränta blir lägre än föreningens kalkylränta, räknat på en ekonomisk livslängd på tio år, enligt 6 § i samma föreskrifter.
Om mätare inte behöver installeras av sådana skäl ska föreningen i stället sätta värmekostnadsfördelare på varje radiator, enligt 7 § förordningen, med samma förbehåll om genomförbarhet och lönsamhet. Föreningen behöver inte anmäla ett undantag till kommunen. Begär byggnadsnämnden det ska föreningen däremot kunna göra sannolikt att undantaget gäller, till exempel med en lönsamhetsberäkning.
Fristerna i 7 § BFS 2022:3 för att i stället energieffektivisera huset till under gränsen har gått ut. Åtgärder utan samband med en ombyggnad skulle vara gjorda senast den 1 juli 2023, och åtgärder i samband med en ombyggnad senast den 1 juli 2026. Ett flerbostadshus som i dag ligger under gränsen omfattas ändå inte av kravet i 6 § förordningen och behöver inte göra något, enligt Boverket, men ska på byggnadsnämndens begäran kunna visa det. Injustering, tilläggsisolering och ventilation är exempel på sådana åtgärder, och de finns i åtgärdstrappan för energioptimering.
Deklarationens huvudtal avgör inte om huset omfattas
Gränsen på 200 kilowattimmar räknas inte med samma faktorer som huvudtalet i en ny energideklaration. I 4 § BFS 2022:3 och tabell 1 har el faktorn 1,6. Fjärrvärme, biobränsle, olja och gas har faktorn 1,0. En energideklaration som upprättas i dag anger i stället byggnadens energiprestandatal. Där viktas el med 1,8 och fjärrvärme med 0,7, enligt Boverkets föreskrifter om energihushållning och värmeisolering. Boverket låste IMD-beräkningen vid de äldre faktorerna för att samma hus skulle omfattas av kravet, enligt konsekvensutredningen.
Ta ett flerbostadshus i Stockholm som per kvadratmeter och år köper 190 kilowattimmar fjärrvärme till värme och varmvatten och 10 kilowattimmar fastighetsel. I Stockholm är den geografiska justeringsfaktorn 1,0.
- Med faktorerna för IMD blir primärenergitalet 190 × 1,0 + 10 × 1,6 = 206. Huset ligger över gränsen och omfattas av kravet.
- Med energideklarationens viktning blir energiprestandatalet 190 × 0,7 + 10 × 1,8 = 151.
En styrelse som jämför 151 med gränsen 200 drar fel slutsats.
Talet som ska jämföras med gränsen går ändå att hitta. I en energideklaration som har upprättats från den 1 september 2020 till och med den 30 september 2026 står det i tabellen ”Byggnadens energiprestanda” i en bilaga sist i deklarationen, på raden ”Primärenergital enligt BBR 25”, enligt Boverket. I Boverkets exempel står 174 på den raden och 148 på raden för BBR 29, och det är 174 som ska jämföras med kravet. I en deklaration som upprättades från den 1 januari 2019 till den 31 augusti 2020 är huvudtalet självt det tal som ska jämföras.
Primärenergitalet för IMD räknas fortfarande enligt de äldre föreskrifterna om hur energianvändningen fastställs, trots att både de och Boverkets byggregler upphävdes den 1 oktober 2026. Det framgår av övergångsbestämmelserna i BFS 2026:12.
Varmvatten ska mätas i nya hus och vid stora ombyggnader
Den som bygger ett nytt flerbostadshus med central varmvattenförsörjning ska se till att varmvattnet i varje bostadslägenhet kan mätas, enligt 4 § lagen. Kravet har inget förbehåll om lönsamhet, men gäller inte om bygglovsansökan kom in före den 1 juni 2022.
I ett befintligt hus utlöses kravet av en ombyggnad. Enligt 8 § förordningen ska den som bygger om ett flerbostadshus och då installerar varmvatten eller väsentligt ändrar varmvatteninstallationerna också sätta in mätare för varje lägenhets förbrukning. Även det gäller bara om det är tekniskt genomförbart och proportionellt. Från den 1 januari 2027 knyts kravet i stället till en större byggnadsändring enligt 1 kap. 4 § plan- och bygglagen, genom förordning (2026:1270).
Boverket beskriver besparingen på varmvatten i konsekvensutredningen som den variabel som är helt avgörande för lönsamheten men också mest osäker. Branschstandarden Sveby har slutat ge rekommendationer om förväntad besparing, sedan mätningar från bland annat Sveriges Allmännytta och HSB har visat att besparingen har uteblivit. Boverkets egna beräkningar bygger på ett intervall mellan 0 och 30 procent med 15 procent som genomsnitt, och myndigheten avstår från att rekommendera någon nivå. Hur mycket som sparas beror enligt Boverket på debiteringsmodellen och på hur de boende informeras.
En leverantör som lovar en viss procentsats lovar en besparing som Boverket inte vill ange. Hur olika energiåtgärder kan jämföras på återbetalningstid och avkastning står i guiden om lönsamhet och prioritering för energibesparande åtgärder.
För el och kallvatten finns inget krav på debitering
Reglerna om IMD gäller inte kallvatten och inte IMD av el, enligt Boverket. Lagen har visserligen en bestämmelse om el. Enligt 2 § ska den som uppför en byggnad eller bygger om den se till att elanvändningen i varje lägenhet kan mätas. Det är ett krav på att förbrukningen går att mäta, inte på att föreningen ska debitera de boende för den. Från den 1 januari 2027 gäller även det kravet vid en större byggnadsändring, enligt lag (2026:748).
IMD av el innebär i praktiken att föreningen tecknar ett gemensamt elnätsabonnemang och sätter undermätare i lägenheterna. Ett sådant gemensamhetsabonnemang kan sänka de samlade fasta elnätskostnaderna, enligt Energimyndigheten. De boende kan då inte själva välja elleverantör och elhandelsavtal, och de förlorar vissa lagstadgade rättigheter som gäller för elkunder med eget abonnemang. Föreningen blir ansvarig för mätningen i huset.
Motivet för IMD av el är ofta lägre kostnader snarare än att få de boende att använda mindre energi, skriver Boverket.
Mätare i hus med IMD-krav ska kunna fjärravläsas från 2027
I ett hus som omfattas av kraven ska mätare för värme och varmvatten som installeras vara fjärravläsbara, enligt 8 § BFS 2022:3. Mätare som installerades före den 1 juni 2022 ska göras fjärravläsbara eller bytas ut senast den 1 januari 2027. Kravet gäller värmemätare, värmekostnadsfördelare och varmvattenmätare i hus som omfattas av kraven i 6 till 8 §§ förordningen.
Med fjärravläsbara mätare ska de boende få information om sin energianvändning minst en gång i månaden. Debitering efter faktisk förbrukning ska ske minst en gång per år, enligt 9 och 10 §§ samma föreskrifter. Föreningen får inte ta ut någon avgift för fakturor eller förbrukningsinformation, enligt 7 § lagen.
Årsavgiften ska utgå från den uppmätta förbrukningen
När föreningen kan debitera en medlem för värme, varmvatten eller el efter individuell mätning ska årsavgiften för den delen utgå från den uppmätta förbrukningen, enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen. Kallvatten nämns inte i paragrafen.
I ett hus där IMD är ett krav får styrelsen besluta om den närmare kostnadsfördelningen för värme och varmvatten, förutsatt att stadgarna medger det, enligt 15 § BFS 2022:3. Fördelningen ska utgå från faktisk användning, men enligt 13 § för värme och 14 § för varmvatten får andra faktorer vägas in. Det allmänna rådet till 13 § nämner bland annat lägenhetens placering i huset, uppvärmningen av gemensamma utrymmen och värmeförluster mellan lägenheter. Enligt samma allmänna råd bör en boende inte kunna välja en lägre inomhustemperatur än den som Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus anger. Har föreningen infört IMD frivilligt, i ett hus som inte omfattas av kraven, gäller inte Boverkets föreskrifter om kostnadsfördelning, enligt Boverkets vägledning. Bostadsrättslagens regel om årsavgiften gäller däremot oavsett.
Tre frågor styrelsen kan ställa till den som säljer IMD
- Gäller erbjudandet värme, varmvatten, el eller kallvatten? Inget lagkrav tvingar fram debitering av el eller kallvatten, och el ska bara kunna mätas per lägenhet vid nybyggnad och ombyggnad.
- Vilket primärenergital har huset räknat med faktorerna i BFS 2022:3? I en deklaration som upprättats från den 1 september 2020 till och med den 30 september 2026 står talet på raden ”Primärenergital enligt BBR 25” i bilagan, inte i huvudtalet.
- Vilken besparing bygger kalkylen på, och vad händer med lönsamheten om varmvattenbesparingen blir noll?
Ett erbjudande som presenteras som ett lagkrav går att pröva mot de två första frågorna. Är svaret att huset ligger under gränsen och inte byggs om, är installationen frivillig.
Senast faktagranskad: 23 oktober 2026